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康橋悅生活（02205）：合約、在管面積高雙位數(shù)增長(zhǎng)，多維度布局下的高成長(zhǎng)力

2022-04-02 22:05:36 來源：英為財(cái)情

3月31日，物管行業(yè)“新秀”康橋悅生活（02205）交出了上市以來的第一份年度“成績(jī)單”。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，該公司實(shí)現(xiàn)收入7.84億元，同比增36.1%；毛利為2.04億元，同比增長(zhǎng)15.5%；剔除上市費(fèi)用后，凈利潤(rùn)約為1.03億元，同比增加4.5%；每股盈利0.14元，末期股息為每股0.03元。

從核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)來看，康橋悅生活這一份成績(jī)單無疑盡顯了“韌性增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

營(yíng)收的增長(zhǎng)，意味著該公司擁有源源不斷的向上增長(zhǎng)動(dòng)能，接下來，不妨透過康橋悅生活的財(cái)報(bào)進(jìn)一步分析：物管行業(yè)波動(dòng)之際，該公司是憑借什么樣的增長(zhǎng)動(dòng)能才能交出了一份韌性滿滿的成績(jī)單呢？

合約、在管面積維持高雙位數(shù)增長(zhǎng) 規(guī)模擴(kuò)張夯實(shí)增長(zhǎng)基石

據(jù)悉，康橋悅生活是一家“起步于河南，但業(yè)務(wù)范圍卻不止于河南”的全國(guó)綜合性物管企業(yè)。

具體而言，成立于2007年的康橋悅生活，在深耕河南“大本營(yíng)”的同時(shí)，還不斷把業(yè)務(wù)觸角延伸到河南以外的重點(diǎn)地區(qū)。截至目前，該公司的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)擴(kuò)張至浙江、江蘇、湖北、河北、廣東、山東、陜西等地區(qū)。

而在較為波動(dòng)的2021年，該公司亦再次用高雙位數(shù)增長(zhǎng)的在管面積和合約面積，證明了自己的規(guī)模擴(kuò)張能力。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2021年12月31日，康橋悅錄得總合同建筑面積約為53.1百萬平方米，較2020年同期增長(zhǎng)36.1%；錄得總在管建筑面積約為23.5百萬平方米，較2020年同期增長(zhǎng)約49.6%。而合約面積、在管面積均維持了高雙位數(shù)增長(zhǎng)之勢(shì)，則意味這該公司目前的規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)展十分順利。

在這其中，還有一個(gè)重點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)一步打開了康橋悅生活的“想象空間”——即合約在管比達(dá)到了2.26，超過大部分房企物業(yè)平臺(tái)。

一般來說，“合約面積”比“在管面積”代表物業(yè)企業(yè)未來增長(zhǎng)空間，該比值越大代表物業(yè)企業(yè)的在管面積增長(zhǎng)空間越具想象力。而康橋悅生活合約在管比超過大部分房企物管平臺(tái)的表現(xiàn)也意味著未來該公司的成長(zhǎng)性較為顯著，發(fā)展空間較大。

而除了“合約在管比”表現(xiàn)亮眼之外，康橋悅生活第三方的外拓能力也不容小覷。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，在53.1百萬平方米合約建筑面積中，其來自第三方開發(fā)商的約為41.1百萬平方米，占比77.3%；在23.5百萬平方米的在管建筑面積中，其來自第三方開發(fā)商的約為17.3百萬平方米，占比73.4%。此外，在管建筑面積中非住宅類物業(yè)約為2.0百萬平方米，較2020年增長(zhǎng)約106.9%。

基于上，可以看到，不論是在住宅物業(yè)管理面積，還是非住宅物業(yè)管理面積上，康橋悅生活的第三方外拓面積占比均是比較高的。而這也意味著，康橋悅生活并未過多依賴于關(guān)聯(lián)公司，“自我造血”較為強(qiáng)悍。

值得一說的是，康橋悅生活第三方外拓能力強(qiáng)勁，與該公司業(yè)務(wù)觸角不斷外延、持續(xù)并購(gòu)不無關(guān)系。

比如說，2021年，期內(nèi)，康橋悅生活收購(gòu)鼎峰物業(yè)51%股權(quán)。目標(biāo)公司鼎峰物業(yè)涵蓋寫字樓、住宅及中小學(xué)等多種業(yè)態(tài)。該次合作不僅擴(kuò)大河南（特別是鄭州、平頂山等重點(diǎn)城市）市場(chǎng)份額，更豐富了康橋悅生活非住宅業(yè)態(tài)服務(wù)。再或者是，報(bào)告期內(nèi)，康橋悅生活還收購(gòu)了西安立豐物業(yè)80%股份，計(jì)劃借此擴(kuò)大公司在西安的業(yè)務(wù)滲透率，同時(shí)進(jìn)一步豐富公司的業(yè)務(wù)形態(tài)，增厚公司規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

從上述種種來看，不難看出，維持高雙位數(shù)增長(zhǎng)的合約和在管面積、強(qiáng)悍的第三方外拓能力均是康橋悅生活業(yè)績(jī)持續(xù)向上的重要增長(zhǎng)動(dòng)能。

“三條主線”+“一主兩翼” 多維度布局保障高成長(zhǎng)力

事實(shí)上，康橋悅生活2021年業(yè)績(jī)盡顯韌性增長(zhǎng)特性，與“三條主線”共同發(fā)力也不無關(guān)系。

拆分收入結(jié)構(gòu)來看，康橋悅生活的收入主要來自三大業(yè)務(wù)，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)37.6%至3.51億元，增長(zhǎng)原因公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管總建筑面積快速增加所致；非業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)32.5%至3.12億元，增長(zhǎng)原因主要是銷售代理服務(wù)收入的增加。社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)41.8%至1.21億元，主要增長(zhǎng)原因則是在管面積和服務(wù)使用者增加及生活服務(wù)業(yè)務(wù)類型愈加多樣化所致。

（數(shù)據(jù)來源：康橋悅生活財(cái)報(bào)）

總結(jié)來看，三條主線的增長(zhǎng)原因，大概有3大增長(zhǎng)關(guān)鍵詞：在管面積增長(zhǎng)、服務(wù)使用者增加以及服務(wù)業(yè)務(wù)類型多樣化。

而想要進(jìn)一步探究康橋悅生活業(yè)務(wù)增長(zhǎng)關(guān)鍵詞，結(jié)合該公司堅(jiān)持的“一主兩翼”發(fā)展策略來看，或許能夠看到更多東西。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，該公司的“一主兩翼”的發(fā)展策略，指的是：即：以服務(wù)為主，持續(xù)提升服務(wù)能力；左翼是持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)化的拓展能力，持續(xù)的拓展物業(yè)管理的面積，增加服務(wù)規(guī)模；右翼是加強(qiáng)在智能科技方面的投入和建設(shè)，滿足業(yè)主以及員工各種服務(wù)訴求，提升運(yùn)營(yíng)效率。

2021年，在“一主兩翼”的發(fā)展方向上，康橋悅生活也的確做出了不少努力，也借此斬獲了許多新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

比如說，在“以服務(wù)為主”的“主心軸”上，該公司于上半年推出高端服務(wù)品牌“悅熙服務(wù)”，該服務(wù)平臺(tái)由“悅熙管家”、“悅熙禮賓”、“悅熙美工”、“悅熙智工”四大板塊組成，可提供包含財(cái)富管理、商務(wù)旅行、健康體檢、養(yǎng)生美容、教育游學(xué)、專屬私宴、綠色公益在內(nèi)的7大服務(wù)模塊，每部分均代表了康橋悅生活的最高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

眾所周知，在買方市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)環(huán)境里，“靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)取勝”一直是業(yè)內(nèi)人士彼此心照不宣的共識(shí)，對(duì)于物管行業(yè)來說，亦是如此。而在“高服務(wù)力”的助力和加持下，康橋悅生活自然也就能夠規(guī)模擴(kuò)張順利，獲得更多的增長(zhǎng)動(dòng)能。

再或者是“市場(chǎng)化拓展能力”這一“左翼”上，由于前面已經(jīng)詳解過康橋悅生活的規(guī)模擴(kuò)張，所以在此無需過多贅述，主要把重點(diǎn)放在多元業(yè)態(tài)的拓展上：2021年以來，該公司通過不斷豐富物業(yè)管理組合，堅(jiān)持多元化戰(zhàn)略，除住宅外，現(xiàn)階段業(yè)務(wù)還覆蓋商業(yè)、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、高校、營(yíng)業(yè)廳、體育館等多種業(yè)態(tài)。

此外，其還通過戰(zhàn)略合作的方式布局行業(yè)熱門的城市服務(wù)賽道，即與鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司合作成立合資公司——河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，未來將在城市服務(wù)方面持續(xù)發(fā)力。

對(duì)于康橋悅生活來說，多元化業(yè)態(tài)帶來的發(fā)展利好，也是顯而易見的——豐富的業(yè)態(tài)不僅可以實(shí)現(xiàn)多元化收益，還可以借此打開更大的增長(zhǎng)空間，不會(huì)依賴某個(gè)特定的市場(chǎng)界別，因而也不容易受到市場(chǎng)周期性波動(dòng)。

綜上種種，不難看出，康橋悅生活能夠在2021實(shí)現(xiàn)韌性增長(zhǎng)并非偶然，而是在合約和在管面積維持高雙位數(shù)增長(zhǎng)、第三方外拓能力強(qiáng)勁、“一主兩翼”發(fā)展策略保障公司成長(zhǎng)動(dòng)力等多方面因素共振下的必然結(jié)果。未來，隨著其多維度布局帶來的增長(zhǎng)動(dòng)能逐漸釋放，有充分的理由相信，該公司的業(yè)績(jī)有望邁入一個(gè)新的臺(tái)階。

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