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全球視點(diǎn)！地產(chǎn)迎來(lái)新一輪違約潮，多家房企暫停兌付，投資人權(quán)益難保

2022-11-06 07:12:01 來(lái)源：鳳凰WEEKLY

越來(lái)越多的上市房企債券持有者，感受到他們正在被拋棄。

【資料圖】

如果說(shuō)之前房企的債務(wù)違約，還都是尋求展期以緩解壓力，那么現(xiàn)在一些房企已經(jīng)干脆直接明牌：還不了，不還了。

就在旭輝發(fā)布公告稱，間接控股股東暫停支付境外債本息，并表明其對(duì)公司的影響和后續(xù)安排之后，金科也跟上，宣布“未能按期足額兌付2020年度第一期中期票據(jù)應(yīng)付本息”。

從不久前中融信托與融創(chuàng)共管賬戶里的錢(qián)被轉(zhuǎn)走，到綠地9只美元債展期，再到現(xiàn)在多家上市房企公開(kāi)暫停償還債券本息，投資人都如同驚弓之鳥(niǎo)。

“最優(yōu)先的肯定是保交樓，在這樣的情況下，你最先要把供應(yīng)方、工程方的錢(qián)結(jié)掉，然后是境內(nèi)的公開(kāi)債，最后才是境外的公開(kāi)債務(wù)。當(dāng)然，不同的企業(yè)有不同的方式，很多躺平企業(yè)基本所有債券都還不上了?！币晃簧鲜蟹科笕谫Y人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

投資人也進(jìn)行了反擊，不管是在境外呈請(qǐng)清盤(pán)，還是在境內(nèi)提起訴訟，甚至到現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，他們能做的努力其實(shí)非常有限。

在這有限的可能性里，他們還在等待自己期望的結(jié)果。

還不上的債務(wù)

在第一輪的償債危機(jī)中，大多數(shù)房企獲得了投資者的諒解，即將到期的債券成功展期。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內(nèi)債券市場(chǎng)有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達(dá)1193億元，較2021年全年增加1000億元。

上海票據(jù)交易所信息顯示，房企中美元債違約形勢(shì)嚴(yán)峻，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

不久前綠地尋求展期的9只美元債，包括2023年6月到期的6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

綠地表示，上述債券在原到期日將償付5%本金，剩余95%將于展期后到期日償付，公司將在債券持續(xù)期間按時(shí)支付所有債券的票息。

而旭輝在隨后一天宣布：“暫停支付境外債務(wù)的本息，并聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)和法律顧問(wèn)協(xié)助對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行重組?！?/p>

旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“房企停止兌付境外債務(wù)能夠讓國(guó)內(nèi)供應(yīng)商、消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)心里踏實(shí)點(diǎn)。這樣能確保房子還能賣掉，不影響銷售。只要能活下來(lái)，境外債可以慢慢還，但如果活不下來(lái)，就沒(méi)有更好的辦法了，畢竟信用債本來(lái)就是高風(fēng)險(xiǎn)的，所以投資人會(huì)去買(mǎi)中海、華潤(rùn)的信用債，哪怕回報(bào)率低一點(diǎn)?！?/p>

而香頌資本執(zhí)行董事沈萌則告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“從技術(shù)角度來(lái)看，境外債券投資人仍可以尋求通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，但在實(shí)際情況下，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，即使法律途徑也很難維權(quán)?！?/p>

最要命的是已經(jīng)展期的債務(wù)，迎來(lái)了二次違約。

金科的10億元中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”，本應(yīng)于2022年10月30日分期兌付本金0.5億元及該部分本金自2022年7月30日至2022年10月30日期間對(duì)應(yīng)利息。

按照償債安排，該筆票據(jù)回售部分的兌付日應(yīng)為今年7月30日。

彼時(shí)，已經(jīng)深陷流動(dòng)性危機(jī)的金科申請(qǐng)將該部分延期一年分期兌付，并于12個(gè)月內(nèi)分期兌付相應(yīng)規(guī)模的本金及利息。

現(xiàn)在，金科連分期兌付部分也無(wú)法做到，可見(jiàn)目前資金緊張的程度。

而在信托領(lǐng)域，不久前共管賬戶內(nèi)資金被劃走的中融信托中融-豐騰83號(hào)集合資金信托計(jì)劃，也是已經(jīng)出現(xiàn)違約。但目前，原先的違約償還計(jì)劃也進(jìn)行不下去了。

該信托投資人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“4月23日之前的收益正常兌付，4月23日之后的第一次兌付正常，之后的第二次僅兌付了8000多萬(wàn)，然后就再也沒(méi)有兌付?！?/p>

另一筆被轉(zhuǎn)走的中融承安96的投資人稱：“本來(lái)11月25日還要再分配一些錢(qián)，現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)大概率不付了?！?/p>

他還說(shuō)，融創(chuàng)在天津的一筆信托，這個(gè)月可能也要違約了。

行動(dòng)起來(lái)

一部分境外債券投資者已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)了。

包括融創(chuàng)、陽(yáng)光城、三巽集團(tuán)等企業(yè)的境外主體，均收到了清盤(pán)呈請(qǐng)。

所謂的清盤(pán)，指的是公司被債權(quán)人或公司成員申請(qǐng)清盤(pán)，比如公司的負(fù)債過(guò)多，其債權(quán)人或公司成員可以入稟法院提出清盤(pán)呈請(qǐng)，簡(jiǎn)稱清算的申請(qǐng)。申請(qǐng)之后法院將進(jìn)行清盤(pán)呈請(qǐng)聆訊，如果清盤(pán)申請(qǐng)通過(guò)，法院會(huì)發(fā)出強(qiáng)制清盤(pán)令，頒令公司需變賣資產(chǎn)以償還債務(wù)、分配剩余財(cái)產(chǎn)等。但是呈請(qǐng)清盤(pán)失敗，意味著公司不會(huì)被變賣資產(chǎn)。

被呈請(qǐng)清盤(pán)不等于破產(chǎn)。在收到清盤(pán)呈請(qǐng)后，公司可以依法反對(duì)清盤(pán)，同時(shí)法院將對(duì)清盤(pán)呈請(qǐng)進(jìn)行審理并決定是否作出最終清盤(pán)令，而這一審理過(guò)程可能持續(xù)數(shù)月乃至更長(zhǎng)時(shí)間。

但這種方法收效不會(huì)太好。

沈萌表示，部分這類債券在中國(guó)的監(jiān)管環(huán)境下是采取間接形式發(fā)行，“發(fā)行主體并沒(méi)有實(shí)際資產(chǎn)，所以清盤(pán)也沒(méi)有什么效果?！?/p>

而一位房企資金端人士則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析：“金融機(jī)構(gòu)基本無(wú)法對(duì)房企的違約進(jìn)行反制，呈請(qǐng)清盤(pán)法律流程上法院應(yīng)當(dāng)受理，現(xiàn)在港分或國(guó)際部提起清盤(pán)，因?yàn)轭愃朴谔崞鹬亟M，這個(gè)時(shí)候就會(huì)變成整體削債了。”

投資者手里的籌碼并不多，這幾乎是他們的共識(shí)。

而境內(nèi)的信托持有方也同樣面對(duì)高度困難的情況，很多投資者選擇維權(quán)。

有媒體報(bào)道，11月1日下午，數(shù)十名投資人匯聚陸家嘴信托大樓，討要所投信托產(chǎn)品的兌付進(jìn)展和解決方案。

而旭輝的資金鏈危機(jī)也是從一筆信托開(kāi)始的。根據(jù)媒體報(bào)道，金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)控的考慮，仍對(duì)房企融資持謹(jǐn)慎態(tài)度。今年以來(lái)，包括平安信托在內(nèi)的機(jī)構(gòu)，一直在持續(xù)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。

旭輝在天津的項(xiàng)目就是受到類似因素的影響，進(jìn)而影響到其整體的融資通道。

但一位信托從業(yè)者向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“信托跟信用債相比好歹有一些抵押物，如果能處置掉的話或許能回來(lái)一點(diǎn)錢(qián)。”

而上述中融信托投資人表示，他們的抵押物也是融創(chuàng)1890的項(xiàng)目，保交樓的是33號(hào)地塊，抵押物是32號(hào)地塊，目前還沒(méi)怎么蓋。中融想通過(guò)司法拍賣，給投資人還款。

“抵押物地塊是融創(chuàng)38.5億元買(mǎi)的，目前信托本金19億元，中融跟投資人說(shuō)只要五折能賣掉就不虧本金。但是現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)，真的很難，現(xiàn)在一審還沒(méi)開(kāi)庭?！?/p>

隨著又一輪償債高峰的來(lái)臨，可能會(huì)有更多違約的消息傳來(lái)。大潮之下，投資人都要準(zhǔn)備涉過(guò)絕望之海了。

標(biāo)簽：鳳凰weekly地產(chǎn)